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Los votantes de California aprobaron dos medidas de financiamiento para vivienda, las Proposiciones 1 y 37, según proyecciones de The Associated Press.
Ambas buscan responder a la crisis de vivienda asequible que enfrenta el estado, aunque lo hacen mediante estrategias muy distintas.
La Proposición 1 autoriza al estado a solicitar un préstamo de 11,250 millones de dólares, una cifra récord. La mayor parte de esos recursos estará destinada a la construcción de viviendas asequibles para inquilinos de bajos ingresos y personas sin hogar.
La Proposición 37 crea un mecanismo inédito de bonos respaldados por ingresos futuros que permitiría al estado obtener hasta 25,000 millones de dólares de inversionistas privados. Ese dinero se utilizaría para ofrecer préstamos a compradores de vivienda que cumplan determinados requisitos, ayudándoles a cubrir gran parte del pago inicial para adquirir una casa.
Aunque varios especialistas han cuestionado cómo funcionará el programa en la práctica, coinciden en que no estaría financiado con dinero de los contribuyentes.
Todavía existen muchas interrogantes sobre la implementación de la Proposición 37 y sobre cuántos californianos podrán beneficiarse, explicó David Garcia, director adjunto de políticas del Terner Center for Housing Innovation de la Universidad de California en Berkeley. Sin embargo, sostuvo que el amplio respaldo obtenido en las urnas refleja la importancia que sigue teniendo la propiedad de vivienda para millones de residentes.
“Habla de cuánto significa todavía el sueño de ser propietario de una vivienda para tantos californianos”, afirmó.
Una fórmula de financiamiento conocida
Aunque la Proposición 1 implica una inversión histórica, el mecanismo no representa una gran novedad.
California ha recurrido con frecuencia al endeudamiento para financiar programas de vivienda asequible, especialmente después de que la Legislatura estatal y el entonces gobernador Jerry Brown eliminaran la principal fuente de financiamiento para vivienda tras la Gran Recesión.
El último gran bono de vivienda aprobado por los votantes fue en 2018, cuando el estado obtuvo autorización para endeudarse por 4,000 millones de dólares, según un análisis de la Oficina del Analista Legislativo de California. Desde entonces, desarrolladores y organizaciones defensoras de la vivienda asequible habían presionado para conseguir una nueva fuente de financiamiento.
La campaña a favor de la Proposición 1 insistió este año en que la necesidad era urgente. Los recursos del bono aprobado en 2018 prácticamente se han agotado. Además, una reciente reforma al mercado estatal de emisiones de carbono, uno de los programas emblemáticos de California para combatir el cambio climático, probablemente eliminará otra de las pocas fuentes importantes de financiamiento para vivienda asequible.
Si se concreta la implementación de la Proposición 1, cerca de dos tercios del dinero se destinarán a complejos habitacionales para personas de bajos ingresos, incluyendo quienes enfrentan condiciones de indigencia.
El resto se distribuirá entre diversos programas:
- Préstamos hipotecarios de bajo costo para compradores de bajos ingresos y veteranos.
- Vivienda para trabajadores agrícolas, estudiantes y comunidades tribales.
- Subsidios para innovación tecnológica en construcción.
- Apoyos para ciudades que planean desarrollos urbanos de mayor densidad.
Los promotores de la medida calculan que este financiamiento podría destrabar la construcción de casi 40,000 viviendas asequibles que ya están listas para iniciar obras, pero que carecen de recursos estatales, de acuerdo con un informe de CalMatters.
La cifra sigue estando lejos de las 312,500 viviendas anuales que, según reguladores estatales, California necesita producir para alcanzar sus metas habitacionales, como reportó CalMatters. Aun así, defensores del sector sostienen que representará un impulso importante, especialmente en un estado que ha tenido dificultades para construir viviendas destinadas a los residentes con menores ingresos.
Aunque la medida parece haber sido aprobada con relativa comodidad, la llegada de miles de millones de dólares públicos podría incrementar la presión sobre los legisladores para controlar los costos de construcción. En algunas ciudades costeras de California, el desarrollo de vivienda asequible puede superar un millón de dólares por unidad.
“Esto plantea la pregunta de si podemos controlar mejor los costos de construcción para que el dinero rinda más y para que los votantes sigan sintiendo que obtienen resultados por cada dólar invertido”, señaló Garcia.
Una propuesta completamente diferente
La Proposición 37 está dirigida a familias con ingresos más altos que los beneficiarios tradicionales de programas de vivienda subsidiada, pero que aun así no logran acceder al mercado inmobiliario.
La iniciativa fue impulsada principalmente por la California Association of Realtors y por el ex presidente demócrata de la Asamblea estatal Bob Hertzberg.
Sus críticos han cuestionado si los préstamos para el pago inicial, financiados con capital privado, serán realmente accesibles para las personas que más necesitan apoyo.
Hertzberg sostiene que fundaciones, filántropos y otros inversionistas con objetivos sociales podrían estar dispuestos a financiar el programa mediante bonos emitidos a tasas inferiores a las del mercado.
“Existe una guerra contra la clase media y estos son como bonos de guerra”, declaró poco después de que The Associated Press proyectara la aprobación de la medida.
Según explicó, ya se puso en contacto con diversas fundaciones, organizaciones filantrópicas, sindicatos y participantes de la iniciativa conocida como Giving Pledge para explorar su interés en adquirir estos bonos.
Aunque no reveló nombres específicos y reconoció que ninguna organización había anunciado públicamente su participación hasta ahora, dijo que la situación podría cambiar rápidamente tras el respaldo de los votantes.
“Ahora es una realidad”, afirmó Hertzberg.
CalMatters es una organización periodística independiente y sin fines de lucro que informa sobre temas que afectan la calidad de vida de los californianos, analiza posibles soluciones y exige rendición de cuentas a los líderes públicos.
